Die Beleihungsgrenze ist ein wichtiger Faktor bei der Immobilienfinanzierung und der Beantragung eines Baudarlehens. In diesem Blogpost werden wir uns die Beleihungsgrenze etwas näher ansehen und herausfinden, warum sie so wichtig ist und was man dabei beachten sollte.
Aus dem Inhalt:
I. Definition und Grundlagen der Beleihungsgrenze
a. Was ist die Beleihungsgrenze?
b. Wie wird die Beleihungsgrenze berechnet?
II. Wie können Baudarlehen und die Beleihungsgrenze miteinander in Einklang gebracht werden?
a. Vor- und Nachteile verschiedener Finanzierungsformen
b. Die Auswirkungen einer Erhöhung der Beleihungsgrenze
III. Schlussfolgerung
a. Fazit
b. Ausblick auf zukünftige Entwicklungen der Beleihungsgrenze
Definition und Grundlagen der Beleihungsgrenze
Was ist die Beleihungsgrenze?
Die Beleihungsgrenze ist eine Obergrenze für die Höhe des Darlehens, das eine Bank einem Kunden geben kann. Diese Obergrenze wird in Prozent des Werts des Eigentums angegeben, das als Sicherheit für das Darlehen dient. Es liegt letztlich in der Entscheidung der Bank, wie viel / weit sie eine Immobilie beleihen lassen will, wenn es um die Kalkulation und Beantragung einer Immobilienfinanzierung / Baufinanzierung geht.
Wie wird die Beleihungsgrenze berechnet?
Die Beleihungsgrenze wird anhand verschiedener Faktoren berechnet. Zu diesen Faktoren gehören der Wert des Eigentums, die Bonität des Kunden, der Wert ggf. weiterer Sicherheiten und die Risiken insgesamt des Kredits für die Bank. Diese Faktoren werden in einem speziellen Formel verwendet, um die Beleihungsgrenze für jeden Kredit zu berechnen. Wie diese Formel zur Berechnung der Beleihungsgrenze aussieht, ist Bank-individuell. Sie hängt von vielen internen Richtlinien, Regularien und Entscheidungen des Kreditinstituts ab, z.B. wie viel Risiko die Banken im Bereich der Baufinanzierung und Vergabe von Baukrediten / Immobilienkrediten eingehen wollen.
Vor- und Nachteile verschiedener Finanzierungsformen
Kreditnehmer können bei der Finanzierung ihres Eigentums verschiedene Finanzierungsoptionen in Betracht ziehen. Jede dieser Optionen hat Vor- und Nachteile, die bei der Entscheidung für die richtige Finanzierung berücksichtigt werden müssen. Einige dieser Optionen sind Baudarlehen, Hypotheken und Kreditgebersicherheiten.
Alle Finanzierungsformen der Baufinanzierung / Immobilienfinanzierung haben ihre Vor- und Nachteile. Zum Beispiel können Baudarlehen über ein Darlehensprogramm der Regierung (KfW, Kreditanstalt für Wiederaufbau – oder sonstige „Förderbanken“ und Staats-nahe Kreditinstitute) finanziert werden, was den Kreditnehmern einige Vorteile wie niedrigere Zinsen und längere Kreditlaufzeiten bietet. Andererseits erfordert eine solche Finanzierung eine Menge Papierkram, was den Kreditnehmern einige Nachteile bringen kann.
Definition und Grundlagen der Beleihungsgrenze, Beispiel
Was ist die Beleihungsgrenze?: Die Beleihungsgrenze ist ein von der Bank oder einem Kreditgeber festgelegtes Verhältnis zwischen dem Wert des zu beleihenden Eigentums und der Höhe des Kredits (Darlehenssumme).
Beleihungsgrenze Beispiel:
Die Beleihung (Beleihungsgrenze) wird in der Regel auf Basis des aktuellen Marktwerts des zu beleihenden Eigentums berechnet. Die geplante Kreditsumme wird hierbei durch den aktuellen Marktwert des Eigentums dividiert. Beispiel: Jemand plant für den Kauf eines Einfamilienhauses mit einem Marktwert von 1 Mio Euro ein Immobiliendarlehen in Höhe von 800.000 EUR aufzunehmen. Die Beleihung betrüge in diesem Fall 80% (800.000 / 1.000.000 = 0,8 => 80%.
Betracht man die Rechnung andersherum: Die Bank legt aufgrund diverser Faktoren und internen Regeln eine maximale Beleihungsgrenze von 80% im Beispiel fest: D.h. für die Beleihung eines Hauses oder zu kaufenden Eigentumswohnung in diesem Beispiel:
- Bei einem Kaufpreis des Objekts (bzw. Marktwerts / Verkehrswerts oder was auch immer die Bank zugrundelegt) von 1.000.000 EUR können maximal 800.000 als Baukredit / Immobilienkredit aufgenommen werden.
- Bei einer kleinen Einzimmerwohnung zum Beispiel zum Kaufpreis von 120.000 EUR würde die Bank bei 80% Beleihungsgrenze maximal 96.000 EUR Darlehenssumme genehmigen.
Die Auswirkungen einer Erhöhung der Beleihungsgrenze oder einer geringe(re)n Beleihung:
Eine Erhöhung der Beleihungsgrenze (der maximalen Beleihung) hat direkte Auswirkungen auf die Kreditsumme, die an den Kreditnehmer ausgezahlt werden könnte. Eine Erhöhung der Beleihungsgrenze bedeutet, dass mehr des Eigentums als Sicherheiten für den Kredit verwendet werden kann, was die maximal mögliche Kreditsumme erhöht. In der Regel steigt dann aber auch der von der Bank verlangte Zinssatz für die Finanzierung, denn:
Eine höhere Beleihung des Objekts (Beleihungsquote) bedeutet für die Bank ein höheres Risiko (Kreditausfallrisiko). Die Bank verlangt bei hohen Beleihungsquoten deshalb in der Regel auch einen höheren Zinssatz.
Die Umkehrung des vorgenannten Punkts heißt in der Praxis aber auch: Eine geringere Beleihung kann auch den Zinssatz des Kredits senken, da der Kreditgeber ein geringeres Risiko trägt. Wer also seinen Immobilienkauf oder Hausbau mit viel Eigenkapital realisieren kann, also zum Beispiel 50% des Kaufpreises bzw. der Baukosten mit eigenem Geld bezahlt und nur 50% der Kosten durch eine Finanzierung (und Beleihung des Objekts) decken muss, der wird für diesen Baukredit recht günstige Zinssätze angeboten bekommen.
Schlussfolgerung / Zwischenfazit
Die Beleihungsgrenze ist ein wichtiges Konzept, das die Kreditgeber bei der Bereitstellung von Finanzierungen unterstützt. Es ist wichtig, dass sich Kreditnehmer über die verschiedenen Finanzierungsformen informieren und verstehen, wie die Beleihungsgrenze die Kreditvergabe beeinflusst. Eine Erhöhung der Beleihungsgrenze kann in bestimmten Fällen die maximal mögliche Kreditsumme erhöhen, aber auch zu höheren Zinssätzen und insgesamt höheren Finanzierungskosten führen.
Häufige Fragen und deren Antworten
Welche Bedeutung spielt der Beleihungswert im Rahmen einer Immobilienfinanzierung?
Der Beleihungswert spielt eine bedeutende Rolle im Rahmen einer Immobilienfinanzierung. Er stellt die Basis für die Kreditsumme dar, die ein Kreditnehmer bei der Bank beantragen kann. Der Beleihungswert wird durch eine professionelle Wertermittlung ermittelt und kann abhängig von der Lage des Objekts und weiteren Faktoren variieren.
Wie hoch kann ich meine Wohnung beleihen / mein Haus belasten?
Die Höhe, in der Sie eine Wohnung beleihen können, hängt von Ihrem (Haushalts-)Einkommen, der Kreditwürdigkeit und der Art der Immobilie ab. In der Regel können Sie bis zu 80% der Wert der Immobilie beleihen. Es hängt aber auch von weiteren Faktoren und deren Einschätzung durch die Bank ab, z.B. Bauart, Umfeld, aktuelle Wirtschaftslage / Situation am Immobilienmarkt u.v.a.m.
Wie ermittelt eine Bank den Wert einer Immobilie?
Eine Bank ermittelt den Wert einer Immobilie in der Regel, indem sie einen Immobiliengutachter beauftragt, die den Wert der Immobilie basierend auf den aktuellen Marktverhältnissen und den örtlichen Immobilienpreisen schätzt (vgl. Beleihungswertermittlung). Dabei werden Dinge wie Materialien, Größe, Lage, Ausstattung und viele andere Faktoren berücksichtigt.
Was ist mit Beleihung, Beleihungswert, Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf gemeint?
Beleihung bezieht sich auf die Verpfändung eines Vermögenswerts als Sicherheit für einen Kredit bei einem Kreditinstitut.
Der Beleihungswert ist der belastete / belastbare Wert des Vermögenswerts, der als Sicherheit hinterlegt wird.
Die Beleihungsgrenze ist die maximale Höhe des Kredits, die das Kreditinstitut in Anspruch nehmen kann, abhängig vom Wert des Vermögenswerts.
Der Beleihungsauslauf ist der Prozentsatz des Vermögenswerts, der als Sicherheit aus dem Eigenkapital des Kreditnehmers bestehen muss, um einen Kredit zu erhalten. Ein Sicherheitsabschlag kann auch angewendet werden, um den Verkehrswert des Vermögenswerts zu berücksichtigen.
Was ist der Unterschied zwischen dem Beleihungswert und Verkehrswert einer Immobilie?
Der Beleihungswert einer Immobilie ist der Wert, der der Hypothekenbank als Sicherheit für eine Hypothek dient. Dieser Wert wird durch Vergleiche mit ähnlichen Immobilien oder durch eine professionelle Bewertung ermittelt und ist in der Regel niedriger als der Verkehrswert. Der Beleihungswert ist in der Regel niedriger als der Verkehrswert, da die Hypothekenbanken eine Absicherung benötigen, falls die Immobilie nicht mehr ausreicht, um die Hypothek zu begleichen.
Der Beleihungswert wird meist in Prozent des Verkehrswertes angegeben. Der Verkehrswert ist der Wert, den eine Immobilie auf dem freien Markt erzielen kann. Dieser Wert wird durch Vergleiche mit anderen Immobilien oder durch eine professionelle Bewertung ermittelt.
Was genau meint „Vollfinanzierung“ bei der Immobilienfinanzierung? Welche Risiken / Nachteile hat eine Vollfinanzierung?
Eine Vollfinanzierung ist ein Finanzierungsmodell für Immobilien, bei dem ein Kreditnehmer den vollen Kaufpreis für die Immobilie aus einem einzelnen Kredit finanziert. Dazu muss der Kreditnehmer ein Hypothekendarlehen aufnehmen, das den gesamten Kaufpreis und alle anfallenden Baukosten abdeckt.
Da es sich bei einer Vollfinanzierung um ein höheres Risiko für die Kreditgeber handelt, können sie in der Regel einen höheren Zinssatz als bei einer Hypothek mit niedriger Beleihung berechnen. Dies bedeutet, dass der Kreditnehmer im Vergleich zu einer herkömmlichen Hypothek einen höheren Zinssatz und einen höheren Zinsaufschlag zahlen muss. Zudem besteht für den Kreditnehmer auch das Risiko, dass er bei Zahlungsverzug recht schnell einer Zwangsversteigerung seiner Immobilie ausgesetzt ist.
Was ist ein Grundpfandrecht?
Ein Grundpfandrecht ist ein Recht, das einer Person gewährt wird, eine bestimmte Sache als Sicherheit für eine Schuld zu nutzen. Es ist eine Art Recht des Besitzes, das dem Gläubiger die Möglichkeit gibt, eine bestimmte Sache als Sicherheit für einen Kredit zu beanspruchen. Dieses Recht gilt, solange die entsprechende Schuld nicht bezahlt wurde. Es schützt den Gläubiger vor dem Risiko, dass der Schuldner die Schuld nicht zurückzahlt. Grundpfandrechte werden häufig für Immobilien, Autos und andere wertvolle Gegenstände benutzt.
Was ist ein Hypothekendarlehen?
Ein Hypothekendarlehen ist eine Art Kredit, der von einer Bank oder anderen Kreditgeber an einen Kreditnehmer ausgegeben wird. Bei einem Hypothekendarlehen wird der Kreditnehmer verpflichtet, ein Grundstück / Haus / Wohnung als Sicherheit zu stellen. Der Kreditnehmer muss dann monatliche Raten zurückzahlen, die aus Zinsen und einem Kapitalanteil bestehen.
Wenn der Kreditnehmer mit den Raten im Rückstand ist, kann der Kreditgeber das Grundstück als Sicherheit verkaufen, um die Schulden zu begleichen. Daher ist es sehr wichtig, dass der Kreditnehmer seine Raten pünktlich bezahlt, um dieses Risiko zu vermeiden.
Hypothekendarlehen sind vor allem für Kreditnehmer gedacht, die ein Grundstück oder ein Haus kaufen wollen, aber nicht über das nötige Geld verfügen.
Welche Rolle spielt das Grundbuch bei der Immobilienfinanzierung in Deutschland?
Das Grundbuch ist ein wesentlicher Bestandteil der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Es ist ein zentrales Register, in dem die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken und Immobilien verzeichnet werden. Es wird vom Grundbuchamt geführt und enthält detaillierte Informationen zu Besitz, Rechten und Verpflichtungen, die an einer Immobilie bestehen.
Das Grundbuch spielt bei der Finanzierung einer Immobilie in Deutschland eine wichtige Rolle. Zum Beispiel dient eine eingetragene Belastung im Grundbuch (Grundschuld) als Sicherheit für die Bank für ein vergebenes Immobiliendarlehen. Wenn der Kreditnehmer den Kredit nicht zurückzahlt, kann die Bank oder die Bausparkasse die Immobilie durch eine Zwangsversteigerung zu Geld machen und damit ihre Forderungen aus dem Kreditvertrag decken.
Stimmen von Baufinanzierungsberatern:
„Verzichte niemals auf eine soliden Finanzplan und setze deine Beleihung (Beleihungsquote) nicht zu hoch an.“
„Wer sein Baudarlehen mit einer realistischen Beleihungsgrenze plant, ist auf der sicheren Seite.“
„Finanziere niemals mehr als du es dir leisten kannst.“